По решению эстонского правительства, во время эпидемии коронавируса в стране было введено особое положение, вследствие чего были закрыты многие магазины, все тренажёрные залы, кинотеатры, театры и многие другие учреждения, которые часто действуют на арендуемых площадях. Также плата за аренду может быть обременительна для тех предприятий, которые не были закрыты в принудительном порядке, но чьё количество клиентов из-за введённых ограничений резко снизилось.
Возникает резонный вопрос — является ли ЧП веской причиной не платить за аренду?
По словам Кати Пино из бюро Hedman Partners, даже оказавшийся без всего своего дохода предприниматель не может отказаться от платы за аренду, так как введение ЧП не освобождает его от этой обязанности.
«Действительно, возникает вопрос, может ли закрытие торговых площадей или центров проведения досуга ввиду ЧП считаться форс-мажором (силой непреодолимых обстоятельств)? В нынешней судебной практике был сделан вывод, что в случае денежных обязательств нельзя опираться на форс-мажор, то есть у предпринимателя для выполнения обязательств всегда должны быть деньги», — объяснила адвокат Кати Пино.
Адвокат Кати Пино. Фото: Mardo Männimägi
По словам Пино, в отношении денежных обязательств можно говорить о форс-мажоре тогда, когда есть препятствия непосредственно для оплаты. Например, если нельзя воспользоваться банковскими услугами. Или же есть всеобщая неполадка в интернет-связи, что не позволяет осуществить перевод.
Смягчить условия всё же можно — и значительно
Адвокат отметила, что арендатор тем не менее может потребовать у арендодателя снизить сумму за аренду.
«На основании закона снизить арендную плату можно в том случае, если арендную площадь нельзя использовать по её назначению. Если мы имеем дело, к примеру, с торговыми площадями, то их основное назначение — продажа товаров. Так как во время ЧП большинство магазинов в торговых центрах закрыто, то предприниматели, разумеется, не могут использовать эти арендные торговые площади по назначению».
В случае, если арендную площадь совсем нельзя использовать по назначению, то уменьшение арендной платы может дойти и до нуля.
В то же время нужно учитывать, по словам Кати Пино, что часть арендной площади может быть отведено под складские помещения или под помещения для работников, которые и в нынешней ситуации можно в какой-то степени использовать по назначению.
«Поэтому в том объёме, в котором можно использовать по назначению арендные помещения, следует дополнительно к аренде оплатить и дополнительные расходы, если об этом договорено», — отметила Пино.
Вдобавок к вышесказанному, отметила Пино, арендатор может, в зависимости от конкретных обстоятельств, потребовать и изменений арендного договора. Однако это непростой процесс и требует подтверждений изменившихся обстоятельств со стороны арендатора.
Резюмируя, адвокат сказала, что в большинстве случаев полный отказ от выплат по аренде в настоящее время не является обоснованным. Но, в случае долгосрочного арендного соглашения и с целью сохранения экономической деятельности, арендатору и арендодателю следует сесть за стол переговоров и попытаться договориться или о снижении арендной платы, или об изменении условий арендного договора.