По словам адвоката Hedman Partners Андреса Киви, первое, что должен выяснить покупатель квартиры, — является ли квартира квартирной собственностью или частью совместной собственности.
«Сегодня большинство квартир оформлены как квартирная собственность, но в старых домах ещё встречаются квартиры, которые официально квартирной собственностью не являются», — сказал Киви.
В чём разница между квартирной собственностью и совместной собственностью?
В случае квартирной собственности собственник владеет конкретной квартирой, что даёт ему право пользоваться ей независимо от собственников других квартир. Квартирная собственность — это особая собственность на реальную часть здания, которая также даёт право пользования общей площадью.
В случае совместной собственности особой собственности на квартиру нет, а права на использование квартиры и общих частей здания возникают на основании нотариально заверенных правил пользования.
«Если квартира не зарегистрирована как квартирная собственность, то особого права собственности на квартиру нет. В доме, жильё в котором не было переоформлено в квартирную собственность, каждый жилец владеет мысленной частью дома и пользуется ею в соответствии с порядком пользования», — отметил Киви. Стоит добавить, что большая часть совместной собственности автоматически не выражается в увеличении прав владельца.
«При покупке квартиры, которая не зарегистрирована как квартирная собственность, покупатель обязательно должен проверить, заверены ли все необходимые соглашения нотариально», — объяснил адвокат.
Дополнительный риск заключается в том, что продажа совместной собственности даёт другим совладельцам преимущественное право покупки. «Это означает, что совладелец может купить продающуюся квартиру на тех же условиях в течение двух месяцев. Поэтому при покупке квартиры в форме совместной собственности покупатель должен учитывать преимущественное право покупки или заключить нотариальное соглашение с другими совладельцами об отказе от него», — подчеркнул Киви.
Принадлежат ли квартире бокс в подвале и парковочное место?
Как правило, собственник квартиры имеет право пользоваться общими помещениями, находящимися в совместной собственности — в соответствии с согласованными правилами. Важные соглашения об использовании мест общего пользования, например, в отношении парковочных мест или подвальных боксов, стоит заверить нотариально в присутствии всех собственников квартир. Покупатель квартиры должен учитывать, что если в доме сложилась устная договорённость об использовании общих частей, например, подвальных боксов, то нет гарантии, что освободившийся бокс будет передан покупателю квартиры.
Справедливо ли распределены расходы на управление?
В уставе квартирного товарищества должно быть отражено, зависят ли выплаты на содержание дома от размеров квартир или распределяются по каким-то другим принципам. Например, если на первом этаже дома находится кафе, то нагрузка на техносистемы более интенсивная, мусора образуется больше, поэтому может быть несправедливым, если экономические затраты рассчитываются только исходя из площади.
Есть ли у продавца долги перед квартирным товариществом?
Если собственник продаёт квартиру с долгами по квартплате, то квартирное товарищество может потребовать выплаты долга от покупателя. «Стоит спросить, есть ли у квартиры долги, и, если они есть, договориться о снижении цены продажи за счёт долгов или о частичном переводе необходимой суммы напрямую на расчётный счёт квартирного товарищества», — предложил адвокат.
Продолжат ли действовать условия договора купли-продажи?
При покупке квартиры в строящемся доме с покупателем зачастую оформляется обязательственно-правовой договор. Это означает, что продавец обязан передать квартиру в собственность покупателя. Когда квартира готова, заключается вещный договор, по которому продавец передаёт право собственности. «В тексте вещного договора могут возникнуть изменения, поэтому покупатель должен следить, чтобы согласованные ранее условия не были изменены», — подсказал Киви. При покупке квартиры на так называемом вторичном рынке оба договора заключаются одновременно.
Сообщил ли продавец покупателю о дефектах квартиры?
Продавец должен проинформировать покупателя о дефектах квартиры и мест общего пользования, а также о других характеристиках квартиры. Например, ими могут быть плохая звукоизоляция, постоянно беспокоящие запахи или звуки от соседей, поведение арендаторов других квартир, большие долги членов квартирного товарищества и др.
А если недостатки обнаружились позже?
Квартира должна быть передана покупателю в оговоренном сторонами состоянии, продавец должен сообщить покупателю о её дефектах до совершения сделки. Если продавец указал на дефекты, тo он не несёт ответственности в случае их проявления. Если же дефекты не были упомянуты, то покупатель может подать иск о возмещении ущерба, потребовать снижения цены, а в случае существенного дефекта даже отказаться от сделки.
Ссылаться на недостатки можно в течение определенного периода времени после их обнаружения. При передаче квартиры покупатель должен сообщить продавцу о легко распознаваемых дефектах, при этом от покупателя не ожидается выявления скрытых дефектов. О скрытых дефектах необходимо сообщить продавцу при их обнаружении.
Правильно ли сделан ремонт?
Если реконструкция или монтажные работы проводились без разрешения на строительство или необходимого согласия собственников других квартир, то это расценивается как специфический дефект квартиры. Если работы по реконструкции не были выполнены правильно и на них не были получены необходимые разрешения, то в будущем такую квартиру будет сложно продать, а другие собственники могут потребовать устранения дефекта.
Читайте по теме:
Покупка находящейся в общей долевой собственности недвижимости — советы
Почему на рынке недвижимости Таллинна происходит бум
Изменения в законе — арендаторам квартир придётся раскошелиться