Когда следует платить подоходный налог с продажи недвижимости?

В отношении продажи недвижимости основное освобождение от налогов действует в том случае, если человек продаёт своё место жительства. Однако зачастую люди забывают о том, что подобное освобождение от налогов можно использовать один раз в течение двух лет и только в том случае, если недвижимость (например, квартира) используется в качестве места жительства вплоть до её продажи.

Поскольку продажа квартиры может затянуться, Налогово-таможенный департамент (MTA) руководствуется принципом, что квартира использовалась в качестве места жительства как минимум до начала процесса продажи. Но зачастую, пока ведётся поиск покупателя, квартиры начинают сдавать в аренду. В таком случае возможность использовать освобождение от налогов сразу же пропадает — возникает необходимость заплатить подоходный налог с дохода, полученного от продажи квартиры. Таким образом, если вы использовали недвижимость в качестве своего места жительства и хотите продать её без обложения налогом, вы не должны сдавать её в аренду ни на один месяц до продажи.

Например, в MTA рассматривали следующий случай: Пилле продала свою квартиру, расположенную в небольшом городе, и использовала освобождение от налога по причине продажи места жительства. Затем она купила в Таллинне квартиру за 80 000 евро, взяв в банке жилищный кредит. В новой квартире она прожила один год, однако обнаружила, что это ей не подходит, т. к. обязательство по уплате займа и коммунальные платежи оказались для неё слишком большими. Пилле удалось за пару месяцев продать квартиру за 90 000 евро. Таким образом, она получила доход в размере 10 000 евро, который она должна задекларировать в декларации о доходах физического лица. У Пилле не было возможности второй раз использовать освобождение от налога по причине продажи места жительства, т. к. с момента продажи прежнего жилья прошло менее двух лет.

Помимо места жительства, освобождение от налога также действует в отношении продажи дачи или садового домика, однако лишь при условии, что недвижимость находилась в собственности продавца более двух лет, а размер недвижимости не превышает 0,25 гектаров. Также немаловажна цель использования дачи или садового домика: например, согласно судебной практике, дача должна использоваться в качестве дачи (а не для постоянного проживания).

Имущество, полученное в наследство или в качестве подарка, будь то квартира, дом или земля, не подлежит налогообложению. Тем не менее необходимо заплатить подоходный налог в случае перепродажи такого имущества, за исключением случаев, когда полученная в наследство или в подарок недвижимость используется в качестве места жительства до момента продажи. В отношении подарков следует учитывать, что в ходе дальнейшей сделки стоимость приобретения для лица, получившего подарок, составляет 0 евро.

Например, Мари решила продать квартиру, полученную в подарок от пожилой тётушки. Квартира была в хорошем состоянии и не требовала ремонта. Мари сразу же выставила её на продажу и получила 70 000 евро. У нотариуса она заплатила за оформление сделки 100 евро. Поскольку сама Мари не использовала квартиру в качестве места жительства, освобождение от налогов в отношении данной продажи не действует. Таким образом, в декларации о доходах физического лица она должна задекларировать свой доход в сумме: 70 000 − 100 = 69 900 евро и заплатить с него подоходный налог.

Проще говоря, стоимость приобретения — это стоимость покупки объекта недвижимости вместе с расходами, которые необходимо оплатить для усовершенствования недвижимости. Стоимость приобретения включает в себя расходы на реновирование жилья и сооружение пристройки. В стоимость приобретения не входят общие расходы, связанные с администрированием недвижимости, например, на покраску стен, наклеивание обоев, административные расходы, коммунальные расходы, счета за электричество и т. д. Подоходным налогом облагается разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, из которой вычитаются непосредственно связанные с продажей расходы, например, расходы на сделку у нотариуса. Иногда люди ошибочно думают, что если продаваемая недвижимость была куплена при помощи банковского кредита и сам продавец реально не получил на свой банковский счёт денег после сделки продажи, то облагаемая налогом прибыль не образуется. Это не так. Прибыль возникает, если стоимость продажи превышает стоимость покупки. Но только если невозможно применить освобождение от налога, налогообложению подлежит вся полученная прибыль, независимо от того обстоятельства, на что она была потрачена, будь то погашение жилищного кредита банку или покрытие других текущих расходов. Тот факт, что недвижимость приобретается из собственных средств, за счёт взятого у друга или полученного в банке кредита, в данный момент роли не играет.

Например, Пеэтер увидел объявление о продаже, в котором дёшево продавалась квартира в плохом состоянии. У Пеэтера был дом, и он не хотел его менять, но купил квартиру с целью привести её в порядок и перепродать по более выгодной цене. Покупная цена квартиры составила 50 000 евро, а на ремонт квартиры и внесение усовершенствований для того, чтобы сделать её пригодной для проживания, было потрачено 25 000 евро. Пеэтер сохранил все документы (счета, квитанции, выписку со счета), связанные с ремонтом квартиры. Для продажи он также нанял маклера, которому должен был выплатить маклерское вознаграждение в размере 3000 евро. Квартиру удалось продать за 110 000 евро, плата за нотариальные услуги составила 300 евро. Пеэтер не смог использовать освобождение от налога, т. к. фактически он не использовал квартиру в качестве места жительства. Следовательно, он должен задекларировать полученный доход в декларации о доходах физического лица и заплатить подоходный налог. Декларированию подлежит доход, полученный от продажи квартиры: 110 000 − 50 000 − 25 000 − 3 000 − 300 = 31 700 евро.

Таким образом, очень важно сохранить все документы, которые подтверждают, сколько денег было потрачено на ремонт. Если бы у Пеэтера не сохранились счета и квитанции, он бы не смог списать с покупной стоимости квартиры 25 000 евро, потраченные на ремонт.

Подавая декларацию о доходах физического лица, вы можете заметить, что некоторые поля уже были предварительно заполнены данными, которые по мнению MTA относятся к продаже недвижимости. Если в декларацию попали данные о недвижимости, с продажи которой налоги платить не нужно, то человек сам должен их изменить и привести в порядок. Если же в декларации отсутствуют данные о недвижимости, с продажи которой необходимо было уплатить налоги, то нужно самостоятельно эти данные в декларацию внести.

Подробнее — здесь.

Читайте по теме:

Внимание, начинается декларирование доходов

Как уплатить налоги с дохода от криптовалюты?

Памятка: Как правильно платить налоги с арендной платы за квартиру?