Что нужно учитывать, приобретая недвижимость в рассрочку

По словам Эве Пыттер, недвижимость можно приобрести в рассрочку двумя способами. «Прежде всего, сделку можно оформить таким образом, что покупатель сразу становится собственником недвижимости, а для обеспечения оплаты объект обременяется ипотекой», — пояснила она. Если покупатель не оплатит недвижимость согласованным образом, это даёт продавцу право требовать её принудительной продажи. «В таком случае покупателю не нужно запрашивать у продавца согласие на ремонт, и в то же время продавец не рискует тем, что его имущество окажется испорчено», — сказала Пыттер.

Второй способ покупки недвижимости в рассрочку предполагает, что покупатель становится владельцем недвижимости только после полной оплаты её стоимости. «Если соглашение заключается таким образом, что покупатель становится владельцем недвижимости после оплаты, в крепостную книгу можно внести предварительную отметку в пользу покупателя. Это гарантирует, что покупатель после оплаты имеет право требовать от продавца передачу права собственности на объект недвижимости, — отметила Пыттер. — Однако в таком случае риски для продавца выше, поскольку он не сможет продать объект другому лицу без согласия покупателя, даже если у покупателя возникнут проблемы с оплатой или начнутся споры о том, должен ли продавец вернуть покупателю часть оплаченной суммы и какую именно».

По мнению нотариуса, наиболее безопасное соглашение о покупке в рассрочку — вариант, когда покупатель сразу становится собственником недвижимости, а оплату обеспечивает ипотека, то есть залог недвижимости. «Это даёт продавцу больше уверенности и снижает риски, а покупателю не нужно беспокоиться о передаче права собственности. Если покупатель обещает оплатить недвижимость частями и не берёт кредит в банке, следует понимать, что продавец не имеет таких же возможностей и навыков оценки платёжеспособности покупателя, как, например, банк. Поэтому продавец должен учитывать, что, если покупатель не выплатит цену покупки, все связанные с взысканием долга расходы будут лежать именно на нём. При установлении ипотеки нужно учитывать, будет ли у продавца право потребовать возмещения этих расходов при продаже заложенного объекта недвижимости», — объяснила Эве Пыттер.

Что может произойти, если заключить договор купли-продажи без привлечения нотариуса? 

При продаже недвижимости в рассрочку бывают случаи, когда стороны договариваются о порядке оплаты и решают обратиться к нотариусу только после того, как вся сумма будет выплачена продавцу. «Но такое решение крайне рискованно для покупателя, поскольку договор купли-продажи, заключённый между покупателем и продавцом без участия нотариуса, не имеет юридической силы и не даёт покупателю права требовать от продавца передачи права собственности на недвижимость, — подчеркнула Пыттер. — Покупатель сможет лишь доказать, что он выплатил деньги продавцу, но единственное, что можно сделать в случае недобросовестности продавца, — это потребовать возврата денег. Собственником недвижимости остаётся продавец, так как именно его данные внесены в крепостную книгу».

В определённых обстоятельствах покупка недвижимости в рассрочку может быть разумным выбором, но она требует тщательно продуманных соглашений. Пыттер рекомендует непременно проконсультироваться с нотариусом, чтобы заключить безопасную сделку, учитывающую интересы и возможности обеих сторон, и сообщить нотариусу обо всех достигнутых договорённостях. Нотариусы часто сталкиваются с ситуациями, когда продавец и покупатель заявляют, что они обо всём договорились и пришли лишь для оформления, не осознавая, что всё согласованное должно быть зафиксировано в письменном виде, чтобы избежать споров в будущем, причём это соглашение должно быть заключено у нотариуса. «Только на основе предоставленной участниками информации нотариус может зафиксировать в договоре такие условия продажи недвижимости, как цену, то, как именно покупатель будет производить платежи, когда передаются ключи, каковы состояние продаваемого имущества и его недостатки, а также что произойдёт, если продавец или покупатель нарушат соглашение», — перечислила Пыттер.

«Соглашения, направленные на передачу права собственности на недвижимость, нельзя заключать просто за кухонным столом , — такие соглашения должны быть оформлены в нотариальной форме, и именно нотариус является беспристрастным юридическим советником сторон сделки», — добавила она.

Читайте по теме:

Рынок недвижимости Эстонии во втором квартале потрясений не испытал

Число сделок с недвижимостью продолжает сокращаться — нотариусы

Как изменился рынок недвижимости Таллинна за 20 лет — эксперт