Заключение невыгодных сделок с недвижимостью поможет предотвратить нотариус

Ряд общеевропейских исследований подтверждают, что транзакционные издержки при приобретении недвижимости в Эстонии — то есть нотариальные платы и государственные пошлины — одни из самых низких в мире. Согласно отчёту Doing Business, опубликованному Всемирным банком в 2020 году, Эстония является шестой страной в мире по простоте заключения сделок с недвижимостью и низким транзакционным издержкам.

При покупке, продаже, дарении, обмене, залоге недвижимости и установлении сервитутов нотариальное заверение требуется по закону. Нотариальное заверение сделки преследует две цели. Во-первых, оно призвано обеспечить надёжность сделок с недвижимостью и защиту прав участвующих в сделке лиц. Таким образом, нотариус выполняет возложенные на него законом обязанности, в том числе помогает сторонам сделки предотвратить юридические споры. Судебные разбирательства обходятся дорого, что, помимо прочего, означает издержки для налогоплательщика. Однако расходы на совершение нотариального действия несут только стороны сделки, что справедливо. Образно говоря, нотариус — это арбитр, который следит за тем, чтобы стороны играли по всем правилам.

Работа нотариуса обеспечивает корректность сделки

Вторая цель нотариального заверения — оказание помощи и консультирование сторон. Нотариус обладает электронным доступом ко всем основным реестрам и может обеспечить во время сделки контроль данных крепостной книги и коммерческого регистра. Это исключает дублирование сделок и заключение сделок с арестованным имуществом.

При покупке недвижимости также принято использовать нотариальный счёт, куда до совершения сделки покупатель может перевести самофинансирование жилищного кредита или всю сумму покупки. Это гарантирует, что в случае прерывания сделки человек получит свои деньги обратно.

Важно подчеркнуть, что при консультировании сторон нотариус является беспристрастным «ангелом-хранителем» и должен предупредить человека, если совершаемая сделка может оказаться для него вредной. Таким образом гарантируется, что недвижимостью распоряжаются уполномоченные лица, не нарушаются права супруга или иного партнёра, при совершении сделки люди не подвергаются давлению, не совершают сделок против своей воли или, например, не заключают при покупке недвижимости договор залога с чрезмерно широким охватом.

На что обращать внимание в сделках с недвижимостью? 

Скрытые недостатки. Прежде чем покупать недвижимость, может быть полезно пригласить эксперта по строительству осмотреть объект договора. В отношении бывших в употреблении объектов в договоре купли-продажи целесообразно зафиксировать особенности, недостатки и дефекты, чтобы исключить в дальнейшем споры о том, соответствует ли недвижимость стандартным требованиям или нет. В судебной практике скрытым дефектом признавали, например, шумных соседей, пассивное квартирное товарищество или наличие у товарищества крупного строительного кредита, о котором не проинформировали покупателя.

Общественные регистры. В сделках с недвижимостью нотариус должен отразить данные крепостной книги, земельного кадастра и строительного реестра. Из крепостной книги можно узнать, действительно ли продавец объекта является его собственником, действуют ли в отношении объекта право залога, сервитуты, арест или права пользования, например, парковочным местом, кладовкой или балконом. Все записи в крепостной книге, скажем, о сервитутах или соглашениях о порядке использования, остаются действительными для покупателя и обязательны для исполнения.

Разрешение на использование. Данные строительного реестра имеют техническое значение, но учитывая, что с 2018 года в крепостную книгу больше не вносят площади квартир, именно данные строительного реестра играют важную роль при определении реальной площади объекта. В строительном реестре покупатель также может увидеть энергетический класс здания и данные о разрешении на использование. Наличие разрешения на эксплуатацию также имеет большое значение, ведь без разрешения на эксплуатацию здание использовать нельзя или приходится делать это на свой страх и риск.

Доступ. В практике бывали примеры, когда доступ к дому затруднён из-за частной дороги или за доступ просят деньги. Такой же риск может существовать, если предоставляющие услуги объекту сети построены частными лицами, на которых не распространяется обязательство предоставления услуги. Вопросы сетей и подключений необходимо оговорить при заключении договора и попросить нотариуса зафиксировать в договоре — если в дальнейшем вещь не будет иметь таких характеристик, можно снизить цену, отказаться от договора или потребовать возмещения ущерба.

Порядок использования. При покупке доли совместной собственности, например, в случае парного дома, необходимо обеспечить нотариальную регистрацию порядка использования в крепостной книге. Часть совместной собственности является условной частью всей недвижимой вещи, и установленный порядок использования применяется в случае смены собственника, если такой порядок внесён в реестр. Банки финансируют покупку доли совместной собственности только при наличии нотариально зарегистрированного порядка использования — без него стоимость и ликвидность имущества сразу оказывается несколько ниже.

Определение цены. К нотариусу часто обращаются за советом, справедлива ли цена продаваемого объекта недвижимости, чтобы не совершить невыгодную сделку. Однако у нотариуса нет точной информации о возможной стоимости недвижимости, а цену конкретного объекта может определить оценщик недвижимости. Нотариус же имеет возможность указать клиенту среднерыночную стоимость недвижимости в данном районе на основании базы данных Земельного департамента.

Читайте по теме:

Рынок недвижимости демонстрирует обнадёживающие признаки восстановления — эксперт

Квадратный метр таллиннских квартир рекордно подорожал

Нотариальная палата: Дистанционное заверение стало настоящей историей успеха