Покупка находящейся в общей долевой собственности недвижимости — советы

В соответствии с законом, в случае с находящейся в общей долевой собственности недвижимости, все долевые собственники обладают двухмесячным преимущественным правом покупки. Практика нотариусов показывает, что люди пользуются этим правом чрезвычайно часто. Для добросовестного покупателя лишение возможности приобрести выбранный объект может оказаться тяжёлым в эмоциональном плане, такое развитие событий также приводит к немалым дополнительным хлопотам и денежным затратам.

Исполнительный директор Kinnisvara24 Катрин Арон и член правления CKE Kinnisvara Сильвар Сепп поделились советами, которые помогут предотвратить ненужные траты времени, денег и нервов.

1. Преимущественное право покупки долевых собственников действует 2 месяца после того, как они узнают о сделке

Согласно закону, долевые собственники обладают преимущественным правом покупки, и данное право действует в течение 2 месяцев после того, как они узнают о сделке по продаже.

«Это означает, что для каждого соседа двухмесячный период начинает действовать в разное время, то есть тогда, когда он узнал о сделке. Если долевых собственников несколько и для того, чтобы связаться с ними и уведомить их о сделке, требуется время, то для каждого из них будет предусмотрен различный период для использования преимущественного права покупки, зависящий от того, когда долевой собственник получил соответствующее уведомление. При этом для покупателя данное обстоятельство означает затягивание периода, в течение которого он может остаться без выбранного объекта недвижимости», — объяснил Сильвар Сепп.

2. В качестве покупателя убедитесь, что все долевые собственники осведомлены о сделке

Уведомление долевых собственников могло бы возлагаться на собственника, являющегося продавцом, однако так как для продавца в целом нет разницы, кто купит его недвижимость, то использование преимущественного права прежде всего затрагивает именно покупателя. Катрин Арон подчеркнула, что если покупатель интересуется каким-либо объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, то ему стоит с помощью электронного регистра недвижимости и продавца выяснить, кем являются другие долевые собственники и имеется ли у них заинтересованность в покупке.

Тем не менее двухмесячный период преимущественного права покупки не применяется в том случае, если собственник отчуждает идеальную долю недвижимости своему ребёнку или своему родителю.

«Входящую в состав общей долевой собственности идеальную долю недвижимости можно отчуждать, передавать по наследству, закладывать или использовать другим образом без вмешательства других долевых собственников», — уточнила Арон.

3. Уведомление долевых собственников нужно фиксировать письменно

Для покупателя важно, чтобы у него имелось письменное доказательство, в котором зафиксирована дата уведомления о сделке по продаже, а долевые собственники подтвердили своей подписью, что они осведомлены о сделке. Можно воспользоваться и уведомлением по электронной почте, однако в таком случае важно, чтобы долевые собственники ответили на письмо — это послужит подтверждением того, что все стороны были осведомлены о сделке.

Сильвар Сепп привёл в качестве примера случай из собственной практики: «Ни продавец, ни покупатель не взяли у долевых собственников письменного подтверждения, а потом один из долевых собственников лишь через год сообщил о том, что он не был осведомлён о сделке и желает воспользоваться своим преимущественным правом покупки. К тому времени цена объекта в результате изменений на рынке недвижимости и выполненных новым собственником работ по реновации почти удвоилась, однако, согласно закону, долевой собственник обладал преимущественным правом покупки по изначальной цене».

4. С более крупными работами по перестройке и ремонту стоит подождать до завершения периода преимущественной покупки

При покупке для себя нового жилья человек обычно хочет въехать в него при первой возможности. Однако нередко перед въездом новый собственник выполняет небольшой ремонт, чтобы приобретённое жильё выглядело свежим и соответствовало вкусу и предпочтениям нового хозяина. Тем не менее в случае недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, с такими работами лучше подождать до истечения двухмесячного периода для каждого долевого собственника.

«В противном случае может возникнуть ситуация, когда инвестированные в ремонт деньги и время окажутся просто выброшенными на ветер», — сказала Катрин Арон.

5. Не стоит откладывать расходы, необходимые для обеспечения благоустройства недвижимости

Однако, по словам Арон, не стоит откладывать крайне необходимые расходы, от которых зависит благоустройство недвижимости: «Например, если протекает крыша или прогнила какая-либо несущая балка, то такие ремонтные работы являются необходимыми для улучшения состояния недвижимости, и ими можно заняться ещё до истечения двухмесячного срока, предусмотренного для преимущественного права покупки».

В таком случае с помощью фотографий или экспертной оценки следует зафиксировать состояние недвижимости, чтобы в дальнейшем можно было обосновать причину выполненной работы и её необходимость.

Катрин Арон: «Даже если покупателю, который выполнил работу по улучшению, в течение двух месяцев придётся отказаться от недвижимости, то, как правило, расходы на такие работы, необходимость которых была доказана, подлежат оплате. Если же обновляется обстановка интерьера — например, окрашиваются стены или заменяется паркет, то такие работы не считаются крайне необходимыми, и с ними разумнее будет подождать, чтобы в итоге не лишиться своих денег».

6. В случае применения преимущественного права покупки в большинстве случаев у покупателя возникают расходы, которые не подлежат возврату

Если долевой собственник решает воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение двух месяцев, то изначальному покупателю возвращается сумма цены, уплаченной за недвижимость. Однако возврату не подлежат сопутствующие расходы, такие как, например, плата за получение экспертной оценки по недвижимости, плата за услуги маклера, плата за заключение договора о жилищном кредите, а также связанные со сделкой и установлением ипотеки платы за услуги нотариуса и государственные пошлины.

«Если покупатель нашёл подходящую для себя недвижимость и уже успел въехать в новый дом, то необходимость снова выехать и начать искать новую недвижимость может доставить немало неудобств. К сожалению, применение преимущественного права покупки в отношении объекта общей долевой собственности всегда связано с неудобствами и затратами времени, а также с денежными потерями», — сказала Арон.

7. Отказ от преимущественного права покупки можно оформить нотариально

По мнению Арон, в случае общей долевой собственности гарантированно избежать дополнительных хлопот и расходов невозможно, но для защиты своих прав покупатель может обратиться к нотариусу.

«Если покупатель непременно хочет приступить к ремонту или перестройке раньше, ему обязательно нужно получить от долевых собственников письменное подтверждение того, что они не желают воспользоваться своим преимущественным правом покупки, и это подтверждение следует удостоверить у нотариуса с участием всех сторон. Если в нотариальном бюро стороны заявили об отсутствии заинтересованности в покупке, однако впоследствии кто-нибудь из соседей всё-таки изъявит желание приобрести уже отремонтированную недвижимость, такое поведение можно будет трактовать как злонамеренное. При этом здесь имеется один интересный нюанс — даже если соседи нотариально подтверждают, что они не желают использовать своё преимущественное право покупки, данное право у них всё-таки сохраняется, так как возможно, что впоследствии они найдут ресурсы для совершения покупки. Типичными примерами могут служить ситуации, когда человек решает совершить покупку за деньги, полученные в результате неожиданного наследства или выигрыша в лотерею», — рассказал Сильвар Сепп.

8. Для установления ипотеки в отношении объекта общей долевой собственности необходим нотариальный порядок использования

Если покупатель желает купить находящуюся в общей долевой собственности недвижимость посредством жилищного кредита, необходимо проследить за тем, чтобы был зафиксирован нотариальный порядок использования.

«В случае общей долевой собственности право собственности не является фиксированным — оно образует часть единого целого. Например, в случае наследования сестре и брату принадлежат равные части дома, однако не установлено, кому из них принадлежит какая часть дома. Нотариальный порядок использования позволяет зафиксировать принадлежащий каждому собственнику объект на плане дома — например, что сестре принадлежит первый этаж, а брату — второй этаж с отдельным входом. По сути нотариально установленный порядок использования равноценен установлению отдельных прав собственности. Его можно установить и без обременения ипотекой», — объяснил Сильвар Сепп.

Даже если в связи с общей долевой собственностью возникнут какие-либо конфликты или судебные споры, при наличии установленного нотариального порядка использования причины бояться данного типа собственности не будет, так как до совершения покупки потенциальный покупатель сможет полностью ввести себя в курс всех вышеприведённых нюансов.

Читайте по теме:

«Заразил» ли коронавирус цены на недвижимость?

Обратите внимание: права и обязанности в связи с регистрацией места жительства

Изменения в законе — арендаторам квартир придётся раскошелиться